Czy warto kupować działkę rolną z zamiarem budowy domu? Procedury i warunki realizacji inwestycji.

Dom przy Bukowej 40

Jak przystąpić do przekształcenia terenu z rolnego w możliwy do budowy?

Zgodnie z ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych, możliwe jest przekształcenie na cele budowlane następujących obszarów:

- lasy i tereny zalesione stanowiące własność Skarbu Państwa

-  grunty rolnicze o klasach użytkowania I-III, pod warunkiem, że obszar przeznaczony do inwestycji przekracza 0,5 ha

Jakie kroki należy podjąć, aby rozpocząć procedurę? Wniosek należy złożyć do odpowiedniego organu, czyli do prezydenta miasta, burmistrza lub wójta gminy. Zazwyczaj każda z tych jednostek administracyjnych ma gotowe formularze do samodzielnego wypełnienia. Oprócz wniosku musimy dostarczyć kilka dodatkowych dokumentów, takich jak wypis z aktualnej mapy ewidencyjnej, wypis ze spisu  gruntów (rejestr gruntów) oraz główne opracowania kartograficzne nieruchomości (mapę zasadniczą), do uzyskania w starostwie.

Po złożeniu dokumentów pozostaje nam cierpliwie oczekiwać na decyzje. Termin rozpatrzenia wniosku nie jest ściśle określony, ponieważ zazwyczaj traktowany jest w formie postulatu. Jeśli wniosek zostanie zaopiniowany pozytywnie, startuje procedura zmiany planu zagospodarowania przestrzennego oraz określenie nowych warunków zabudowy dla wnioskowanej nieruchomości. Warunki lokalizacyjne są ustalane przez organ właściwy, dlatego powinniśmy wybierać odpowiednie projekty domów do realizacji dopiero po uzyskaniu konkretnych warunków dla naszej działki. To zawsze jest istotne, niezależnie od tego, czy przystępujemy do przekształcenia terenu czy nie. Wybór projektu domu należy podjąć dopiero po zapoznaniu się z aktualnymi warunkami zabudowy dla naszej nieruchomości.

Dom przy Cyprysowej 88

Jak przebiega proces zmiany planu zagospodarowania?

Na samym początku Rada Gminy podejmuje uchwałę o zmianie planu zagospodarowania przestrzennego. Określony zostaje termin składania wniosków i propozycji dotyczących planu zagospodarowania, który nie może być krótszy niż 21 dni. Następnie organ odpowiedzialny przygotowuje projekt planu zagospodarowania przestrzennego, uwzględniając zgłoszone wnioski.

Konieczne jest każdorazowe przeprowadzenie oceny oddziaływania na środowisko i przeprowadzenie konsultacji społecznych. Organ procedujący w kolejnym kroku przygotowuje wniosek o zgodę na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nie rolnicze i nie leśne, który jest kierowany do Ministerstwa Rolnictwa i Rozwoju Wsi, Ministerstwa Środowiska oraz Marszałka Województwa. Kolejnym krokiem w procesie zmiany MPZP jest etap konsultacji i uwag do planu. Odbywa się on po otrzymaniu zgód ministerialnych. Wnioski w etapie konsultacyjnym mogą składać wszyscy zainteresowani, nie tylko właściciele nieruchomości objętych planem. Cała procedura kończy się uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego, uwzględniającego wnioski interesantów.

Dom przy Sielskiej 9

Końcowe etapy procedury.

Na zakończenie procesu należy złożyć wniosek o wyłączenie danego terenu z produkcji rolniczej. Wniosek taki kieruje się do starostwa, na terenie którego znajduje się nieruchomość budowlana. Decyzja starostwa jest zwykle pozytywna, gdyż procedura ta jest deklaratywna. Skutkiem przekształcenia terenu jest podniesienie wartości odrolnionych gruntów. W chwili, gdy chcielibyśmy sprzedać działkę, konieczne będzie zapłacenie opłaty planistycznej. Powszechnie przyjmuje się, że podatek od wzrostu wartości nieruchomości nie może przekroczyć 30%.

Jeśli nie planujemy sprzedaży, po zakończeniu procesu możemy ubiegać się o pozwolenie na budowę. Na tym etapie powinniśmy już mieć wybrany projekt domu, spełniający nowe warunki zabudowy dla odrolnionej nieruchomości Najbardziej ekonomicznym, sprawdzonym i solidnym rozwiązaniem są gotowe projekty domów, oferowane w sieci na stronach autorskich pracowni projektowych.